Hypothek

das an einem ⇡ Grundstück zur Sicherung einer Forderung bestellte ⇡ Pfandrecht (§§ 1113–1190 BGB).

I. Charakterisierung:⇡ Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist.

- Einzutragen in Abt. III des ⇡ Grundbuchs. Im Gegensatz zur ⇡ Grundschuld und ⇡ Rentenschuld ist das Bestehen einer persönlichen Forderung Voraussetzung für Entstehung der H., des ⇡ dinglichen Rechts. Diese Abhängigkeit (Akzessorietät) ist nicht immer streng durchgeführt.

- Der Schuldgrund (z.B. Darlehen, Kaufvertrag) berührt nur den persönlichen Schuldner, der nicht Eigentümer des belasteten Grundstücks zu sein braucht. Der Eigentümer des mit der H. belasteten Grundstücks dagegen schuldet persönlich nichts (soweit er nicht – wie meist – gleichzeitig persönlicher Schuldner ist), sondern haftet nur mit dem Grundstück. Zahlt der Schuldner nicht, kann sich der Gläubiger aufgrund der H. aus dem Grundstück und den mithaftenden Gegenständen (z.B. Zubehör, Miet- oder Pachtzinsforderungen) durch Verwertung im Wege der ⇡ Zwangsversteigerung und ⇡ Zwangsverwaltung (§ 1147 BGB) befriedigen.

II. Arten:1. Regelform ist die Verkehrs-H.: Im Gegensatz zur Sicherungs-H. kann sich bei ihr ein gutgläubiger Erwerber auch hinsichtlich der persönlichen Forderung auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen und wird durch dieses geschützt (§ 1138 BGB).

- Die Verkehrs-H. kann Brief- oder Buch-H. sein: a) Die Brief-H. (⇡ Hypothekenbrief) ist die Regel (§ 1116 I BGB).

- b) Bei der Buch-H. ist Erteilung eines H.-Briefes dagegen ausgeschlossen (§ 1116 II BGB). Der Vorteil der Brief-H. besteht in der größeren Verkehrsfähigkeit. Zu ihrer Übertragung bedarf es nicht der Eintragung im Grundbuch. Der Ersterwerb erfolgt durch ⇡ Einigung und ⇡ Übergabe des Briefes. Zur Ausübung der Rechte aus der H. genügt ⇡ Besitz des Briefes.

- 2. Die Sicherungs-H. ist im Gegensatz zur Verkehrs-H. nur Buch-H. und streng von der persönlichen Forderung abhängig, die der Gläubiger der Sicherungs-H. im Streitfall beweisen muss; er kann sich nicht auf das Grundbuch berufen. Für den Verkehr ist die Sicherungs-H. daher wenig geeignet. Im Grundbuch muss sie im Interesse der Rechtssicherheit ausdrücklich als solche bezeichnet werden (§ 1184 II BGB).

- Sonderformen: ⇡ Höchstbetrags-H.,⇡  Inhaber-H.; ferner: ⇡ Arrest-H.und⇡  Zwangs-H. 

– (3.) Die Gesamt-H. (Korreal-H.) wird zur Sicherung einer einheitlichen Forderung an mehreren Grundstücken bestellt, wobei jedes Grundstück und jeder Bruchteil für die ganze Forderung haftet. Der Gläubiger kann sich nach Belieben aus allen oder einzelnen Grundstücken oder Bruchteilen befriedigen.

- 4. Regelmäßig ist das Kapital der durch H. gesicherten Forderung nach Kündigung in einer Summe fällig (⇡ Kündigungs-H.). Vielfach wird die Forderung in Raten abgetragen, so v.a. bei Baukredit von Banken und anderen öffentlichen Anstalten; dafür Eintragung einer ⇡ Tilgungs-H. (Amortisations-H. oder Annuitäten-H.. Der Schuldner hat gleich bleibende Jahresleistungen zu erbringen. Da sich die Zinsbelastung bei zunehmender Rückzahlung der Schuldsumme verringert, wird der auf die Schuldsumme fallende Anteil der Tilgungsraten immer höher. Anders bei der ⇡ Abzahlungs-H., bei der langsam sinkende Jahresleistungen zu erbringen sind. Gleich bleibt der Betrag zur Tilgung der Schuldsumme, die Zinsleistung sinkt.

- 5. Mehrere im Rang gleichstehende oder unmittelbar aufeinander folgende H. desselben Gläubigers können im Grundbuch zu einer einheitlichen H. zusammengefasst werden (Einheits-H.).

– (6.) Steht die H. einem anderen als dem Eigentümer des belasteten Grundstücks zu, spricht man von Fremd-H. Tilgt ein Eigentümer, der nicht gleichzeitig persönlicher Schuldner ist, die Forderung, so erwirbt er eine Eigentümer-H. Anders, wenn er auch persönlicher Schuldner ist. Erlischt die Forderung, so wandelt sich die H. in eine Grundschuld, und zwar, da sie dem Eigentümer zusteht, in eine ⇡ Eigentümergrundschuld.

– (7.) Vertrags-H., Sammelbezeichnung für alle H., die aufgrund vertraglicher Vereinbarung zustande kommen, im Gegensatz zur im Wege der Zwangsvollstreckung entstandenen ⇡ Zwangs-H.

– (8.) Wertbeständige H.: H. bei der sich der Wert an einem Inflationsindex orientiert (⇡ Wertsicherungsklausel).

- 9. Sonderform: Schiffs-H..

III. Begründung, Übertragung und Aufhebung:1. Die H. wird begründet: a) Vertraglich durch ⇡ Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Gläubiger und Eintragung im Grundbuch. Zu beachten: Die H. steht dem Grundstückseigentümer zu, bis die Forderung entsteht und der H.-Brief übergeben ist.

- b) Durch Zwangsvollstreckung als Arrest-H. und Zwangs-H.

- c) Kraft Gesetzes.

- 2. Die Übertragung der H. erfolgt durch Abtretung der Forderung (⇡ Schriftform, § 1154 BGB) oder Eintragung im Grundbuch und Übergabe des Briefes bei der Brief-H., sonst Eintragung im Grundbuch. Gemäß § 1153 BGB geht mit der Übertragung der Forderung die H. auf den neuen Gläubiger über. Mehrfache Übertragung ist zulässig.

- 3. Die Zwangsvollstreckung in eine H.-Forderung erfolgt i.d.R. durch ⇡ Pfändungs- und Überweisungsbeschluss mit Briefübergabe bzw. Eintragung im Grundbuch (§§ 830, 837 ZPO).

- 4. Die H. erlischt: (1) Durch vertragliche Aufhebung; (2) durch Befriedigung des Gläubigers im Wege der ⇡ Zwangsvollstreckung; (3) durch Ausfall in der Zwangsvollstreckung (⇡ geringstes Gebot). Sie erlischt nicht bei Wegfall der durch sie gesicherten persönlichen Forderung; in diesem Fall entsteht eine ⇡ Eigentümergrundschuld oder auch Eigentümer-H.

IV. Finanzierung:H. dienen der Beschaffung von langfristigem Fremdkapital (⇡ Fremdfinanzierung). Durch die Verkehrs-H. wird Anlagevermögen zur Sicherung eines Kredites benutzt, mit dem andere Anlageteile oder Umlaufvermögen beschafft werden.

- Zu unterscheiden: (1) Zins-H. (jährliche Zinszahlung und Gesamtrückzahlung der Darlehenssumme); (2) ⇡ Tilgungs-H. (jährliche Zinszahlung und Tilgung).

V. Bilanzierung:H. sind als Posten des Fremdkapitals einzustellen. Wird dem Darlehensnehmer nicht das volle H.-Darlehen, sondern mit Abzug (⇡ Damnum) ausgezahlt, ist die Verbindlichkeit voll zu passivieren, das Disagio zu aktivieren und während der Laufzeit der H.-Schuld oder der Dauer der vereinbarten Zinsfestschreibung abzuschreiben. Das Damnum kann auch als Aufwand des Kreditaufnahmejahres angesetzt werden (§ 250 III HGB).

- Vgl. auch ⇡ Disagio.

VI. Bewertungsgesetz:Aktiv-H. und Passiv-H. sind für die steuerliche Bewertung gemäß BewG grundsätzlich mit dem Nennwert anzusetzen (⇡ Kapitalforderung). H.-Forderungen gehören bei beschränkter Steuerpflicht (Erbschaftsteuer) zum ⇡ Inlandsvermögen, wenn sie durch inländischen ⇡ Grundbesitz oder inländische grundstücksgleiche Rechte gesichert sind (§ 121 Nr. 7 BewG). H.-Schulden sind als ⇡ Betriebsschulden oder als sonstige Schulden vom Rohvermögen abzugsfähig. H. berühren nicht den ⇡ Einheitswert oder ⇡ Bedarfswert des Grundbesitzes. Zinsen auf durch H. an inländische Grundstücke gesicherte Forderungen sind auch beim Ausländer (beschränkt) steuerpflichtig; auf diesen Steueranspruch wird allerdings in ⇡ Doppelbesteuerungsabkommen regelmäßig verzichtet.